家が欲しくなることありませんか？
私はときどき無性に欲しくなることがあります。どれだけお金を支払っても自分のものにはならない借家に住んでいるからでしょうか。ふとした瞬間に虚しさを覚えるんですよね。
とはいえ、「家」は一生に一度の大きな買い物。転勤の可能性を考えたり、耐震偽装の話を聞いたり、2023年には空家率が21.3%に突入するといった話を聞くと、恐ろしくて手が出せません。
そこで、『マンション格差』を読んでリスクを減らす方法について勉強することにしました。マンションを買うと決めたわけではありませんが、少しでも勉強しないと、一生家を買う勇気が持てないと思うので。
この本を読んでわかったことは次の6点。
- 【新築マンション】周辺の中古物件より高い物件は買わない
- 【新築マンション】オフィシャルホームページを確認する
- 【中古マンション】総会議事録を確認する
- 【中古マンション】事故物件かどうか確認する
- 【新築＆中古共通】プールや大浴場付きの物件は選ばない
- 【新築＆中古共通】駅から10分以内の物件を選ぶ
【新築マンション】周辺の中古物件より高い物件は買わない
日本では分譲用マンションを開発・販売する企業が大手から中小、零細に至るまで幅広くありますよね。それは、参入障壁が低いからです。お金さえあれば、ほとんどの仕事を外注できるので、誰でも簡単に始められるんです。
ということは、立地条件が同じで、似たようなマンションを建てれば販売価格も似たようなものになるはず。しかし、現実には20-30%ほど差がつくことがあります。その差の要因になっているのがブランド志向。
しかし、マンションにはブランドなどありません。同じブランドのマンションの外壁でも、タイルを張った職工さんの技術力次第で十数年ごとに外壁の修繕工事が必要な場合と、50年以上必要のないケースにわかれるからです。
また、外観のデザインやエントランスホールを豪勢にすることで販売価格を上げている物件もありますが、10年も経てばそれほどの価値はありません。あくまでも客の目を曇らせることを目的としているので、惑わされないようにしましょう。
つまり：
もし購入を検討している新築マンションが、周辺エリアで売り出されている築年数の浅い中古物件と比べて、あまりにも高いようであれば、手を出さないことをおすすめする。新築マンションの価格は通常「新築プレミアム」という上乗せ分が含まれている都心近郊なら2割程度がひとつの目安。それ以上、中古物件価格から乖離している場合は、避けた方が無難だ。
【新築マンション】オフィシャルホームページを確認する
マンションのオフィシャルホームページを確認していますか。
新築マンションのトップページは事業責任者の「心の鏡」である。そこには、図らずも本心が如実に映し出されている。注意して眺めれば、そのマンションの本質の一部を垣間見ることができるのだ。
たとえば、「駅から3分」という文言を前面に押し出しているなら、これがこのマンションの売り。「価格」を前面に押し出しているようなら、他のマンションに比べて価格で勝負できる（勝負せざるを得ない）物件だと判断することができます。
そのため、何が言いたいのかわからないビジュアルやキャッチコピーを前面に押し出している物件は要注意。「大声で伝えるメリットがない」物件だからです。
具体的には、「…未来プロジェクト」「…幸福計画」「HAPPY…」「…DAYS」といったキャッチコピーがそう。同じ理由で、タレントやキャラクターを採用している物件も要注意です。
【中古マンション】総会議事録を確認する
欠陥マンション、買いたくないですよね。
新築マンションはある意味、運次第なところがありますが、中古マンションであれば事前に回避することができます。それが「総会議事録」を確認するという方法。
マンションに施工不良があった場合、必ず管理組合と売主の間でハードな交渉が行われます。このことはマンションに住んでいる人たちに総会の議案として説明され、議論されるんですね。
つまり、管理組合の総会議事録を読めば、そのマンションで以前、重大な施工不良が発覚していたかどうか確認できるんです。この「総会議事録の閲覧」は、仲介業者に依頼すれば手配してもらえるので、積極的に活用していきましょう。
【中古マンション】事故物件かどうか確認する
事故物件かどうかは、以下のサイトで確認できます。
【新築＆中古共通】プールや大浴場付きの物件は選ばない
そもそもマンションは、居住するのが目的の建物です。その建物にプールや大浴場など、管理に手間暇と多額の費用が発生する施設を作るとどうなるでしょうか。
使用頻度が高いうちはいいのですが、10年、20年と経過するうちに老朽化が進み、やがては使われなくなります。それでも大浴場として使用するためには、定期的に設備を更新する必要がありますよね。つまり、お金がかかるんです。
こういった豪華な共用施設はそう近くない将来、管理組合のお荷物になることは目に見えています。もちろん、デベロッパーもそんなこと百も承知です。それでも豪華な設備を作るのは、そのマンションの立地評価があまりにも弱いからなんです。避けるようにしましょう。
【新築＆中古共通】駅から10分以内の物件を選ぶ
マンションの価格というのは9割が立地で決まります。
冒頭にも書いたように2023年には空き家率が21.3%に突入します。そのため、これからマンションを買う予定なら、みんなが住みたくなるような憧れのエリアがオススメ。
具体的には駅から10分以内。空家率が20%超えの時代になると、駅から徒歩15分以上かかるマンションはスルーされる可能性が高いからです。
まとめ
今から35年前に二人のサラリーマンがマンションを買いました。二人とも老後が近づいてきたのでマンションを売ろとしたところ、一軒は3200万円で売れましたが、もう一軒は800万円の価値しかありませんでした。
今後、このようなマンション格差がますます加速していくと言われています。そういった時代背景のなかで、少しでも納得できるマンションを買うためには、今回紹介した方法が役立つはずです。私もこれから試していこうと思っています。
